過去のPDCA日記で、日本の建物が下落する仕組みについて紹介しました。
日本の場合、土地の価格は上下しますが、その上にある建物は購入と同時に下落する仕組みになっています。
日本で新築物件が異様に多い背景には上記仕組みがあると考えており、中古物件が中心のアメリカやイギリスで建物の価格が下落しにくい環境とは逆になっています。
今回紹介する資料「おひとり様の相続[4つの対策]」は「まず『死後事務委任契約』を！」をキャッチフレーズにしており、「『リバースモーゲージ』は相続人がいない人のための制度やで！」部分の以下フレーズが印象的でした。
「保有する自宅不動産を生前に売却し、売却益が出て所得税・住民税が増えることになるのは嫌だ。
かつ一々転居するのが面倒くさいという人には、『リバースモーゲージ』の制度を利用する手もある。
『リバースモーゲージ』とは、保有する自宅不動産を担保にして、老後の生活費などを一括または定期金の形で借りられる貸付制度のことで、各銀行、都道府県社会福祉協議会、住宅金融支援機構などが実施している。
主に55歳または60歳以上の中高年齢層が利用できる（年齢上限がないものもある）。
担保にできる自宅不動産は、多くは一軒家（土地及び建物が自己所有）だが、債権者によっては分譲マンションなどでも可能な場合もある。
リバースモーゲージの仕組みは、債権者である銀行等が、借入人の自宅不動産に根抵当権を設定し、借入人は極度額の範囲内（融資枠）で融資を受ける。
リバースモーゲージの融資枠は、契約時の不動産評価額に応じて決定される。
担保評価は、経年劣化しない土地を中心に評価し、土地評価額の50パーセントから70パーセント以内とする銀行等が多い。
一般的な『住宅ローン』と似ているが、住宅ローンは最初に借り入れた額を毎月返済していく制度であるのに対し、リバースモーゲージは、融資枠内の額を借り続けることができ、生きている間の返済は原則不要である。
借入人の死後に、根抵当権に供された自宅不動産が売却されることによって一括返済となる（返済の方法は債権者により異なる）。
＜リバースモーゲージのメリット＞
債権者ごとに、あるいは債権者の提案するプランごとに内容は若干異なるので一概には言えないが、リバースモーゲージには、次のようなメリットがある。
特に、次の⑥については、相続人が全くいない人にとっては、大きなメリットである。
①生きているうちは自宅に住み続けることができ、面倒な転居の必要がない。
②借入人ごとに設定された融資枠内で、必要な時に、必要な額の借り入れができる。
③生きている間は、（利息も借入額に組み入れられている場合は）月々の返済は不要、あるいは、利息分のみの返済でいい。
④住宅ローンの残債がある高齢者は、リバースモーゲージに借り換えることで返済負担を大幅に解消できる場合もある。
⑤資金使途は自由型と限定型があり、条件ごとに異なる。自由型であれば、生活資金に限らず旅行代、グルメ代、趣味娯楽のための費用、老人ホームなどの入居一時金などにも使える。しかし、たとえ自由形であっても、事業目的や投資目的での借り入れは不可である。
⑥借入人が死亡して、相続が開始し、相続人（たち）に帰属した自宅不動産を売却することによって銀行等への弁済に充てることになる。
相続人（たち）はその家に住むことができなくなる上に、売却益が生じれば譲渡所得税・住民税の納税義務を相続人（たち）が負うことになる。
このように、リバースモーゲージは、多かれ少なかれ相続人に不利益を与えるため、相続人がいる高齢者がリバースモーゲージを申し込む際には、借入人の相続人（たち）の同意が必要となる。
しかしながら、相続人が全くいない人にとっては、如上（じょじょう）の手間も一切ない。
こういった理由から、しばしば相続人が全くいない人には、リバースモーゲージの利用が『向いている』と言われる所以である。」（引用終わり）
それでは、本日もPDCAを回して行きましょう！
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![おひとり様の相続[4つの対策]](https://m.media-amazon.com/images/I/51NJZmuY8aL.jpg "おひとり様の相続[4つの対策]")
P.S. 日本では余り普及していないリバースモーゲージですが、アメリカでは幅広く利用されています。
日本とは事情が異なり、アメリカのリバースモーゲージの9割近くが、米国連邦政府の保険制度に基づいて実行されています。
アメリカには、「住宅資産転換融資制度（Home Equity Conversion Mortgage：以下、HECM）」があるため、連邦政府の保証に基づいて、リバースモーゲージが期中返済不要・追加返済不要が可能になっているのです。
アメリカの建物は経年劣化がしにくい仕組みに元々なっているのですが、HECMの保証によって、リバースモーゲージの担保割れリスクを回避でき、安心して利用できる仕組みが用意されているわけですね。
また、日本のリバースモーゲージで必須になっている相続人の合意も不要であるため、アメリカのリバースモーゲージ市場は拡大しています。
「自由の国」というイメージが強いアメリカですが、過去のPDCA日記で紹介した新築物件の供給量を制限する「ゾーニング」やHECMの存在など、不動産市場については色々な政府の関与がありますね😊。
＜ Mr. PDCAのボンジュール英語「相続人」=「heir」＞
今回出てきた「相続人」の英訳は、「heir」になります。
「リバースモーゲージは相続人がいない人のための制度」を英語にする場合、「Reverse mortgages are a system for people without heirs」とすればよいですね😊。
The material introduced today "Inheritance for Singles: 4 measures (Japanese only)" explains how singles should cope with inheritance in Japan" and the following phrases were impressive in the part "Reverse mortgages are a system for people without heirs".
"In case you don't want to sell your real estate before you get a profit from the sale, which will increase your income tax and residence tax.
And for those who find it difficult to move, there is a way to use the reverse mortgage system.
The reverse mortgage is a loan system that allows you to borrow living expenses for old age in a lump sum or in the form of a fixed payment, using your real estate as collateral.
Each bank, prefectural social welfare council, Japan Housing Finance Agency, etc. are implementing reverse mortgage in Japan.
It is mainly available to middle-aged and older people aged 55 or 60 and over (some institutions have no age limit).
Most real estates that can be used as collateral is a house (owned by the land and building), but depending on the creditor, it may be possible to use a condominium.
In the reverse mortgage system, the creditor (bank, etc.) sets a root mortgage on the borrower's home real estate, and the borrower receives a loan within the maximum amount (loan facility).
The reverse mortgage loan facility is determined according to the real estate valuation at the time of contract.
Many banks evaluate collateral mainly on land that does not deteriorate over time in Japan, and make it within 50% to 70% of the land evaluation value.
Similar to a general mortgage, but a mortgage is a system that repays the first borrowed amount every month.
While a reverse mortgage allows you to continue to borrow the amount within the credit line. In principle, no repayment is required during life.
After the borrower's death, the home real estate provided for the revolving mortgage will be sold for lump-sum repayment (the method of repayment depends on the creditor).
<Advantages of reverse mortgages>
The content is slightly different for each creditor or each plan proposed by the creditor, so it cannot be said unconditionally, but reverse mortgages have the following merits.
In particular, the following (6) is a great advantage for those who have no heirs.
1. You can continue to live at home while you are alive, and there is no need for troublesome relocation.
2.You can borrow the required amount when and when you need it, within the loan facility set for each borrower.
3. While you are alive, you do not need to repay monthly (if interest is also included in the loan amount), or you can repay only interest.
4. Elderly people with mortgage debt may be able to significantly reduce their repayment burden by refinancing with a reverse mortgage.
5. There are two types of use of funds, free type and limited type, which differ depending on the conditions. If it is a freestyle, it can be used not only for living expenses but also for travel expenses, gourmet expenses, expenses for hobbies and entertainment, and lump-sum payments for elderly homes. However, even if it is freestyle, it is not possible to borrow for business or investment purposes.
6. When the borrower dies, the inheritance begins, and the real estate belonging to the heir will be sold, which will be used for repayment to banks.
The heirs will not be able to live in the house, and if there is a gain on sale, the heirs will be obliged to pay the transfer income tax and residence tax.
In this way, reverse mortgages are more or less detrimental to the heirs, so older people with heirs need the consent of the borrower's heirs to apply for reverse mortgages.
However, for those who have no heirs, the above hassle is not at all.
For this reason, people who have no heirs are often said to be "suitable" for using reverse mortgages." (Unquote)
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