【PDCA日記 Vol. 461「首都圏の空き家予備軍」】
過去のPDCA日記でも紹介していますが、日本の住宅における最大の問題は、建物価格が下がる仕組みになっていることだったりします。
アメリカやイギリスの場合、家の持ち主が意識しながらメンテナンスをしたり、地元のボランティア活動に参加するなどして、自分の住宅だけではなく、街自体の価値を上げようと意識しています。
ニューヨークやロンドンの住宅価格が上昇する背景には、メンテナンスとボランティアが背景にあると私は考えています。
また、日本の住宅は新築率が非常に多いことでも知られています。
私が住んでいる周りでも、マンションがどんどん建っていますが、2020年5月から東京でも人口が減少し始めており、「誰が買うのだろうか？」と思いながら眺めていたりするものです。
日本で住宅を購入する人は、8割以上が新築を選んでいます。
一方、日本の中古住宅を選ぶ人は2割に満たないわけですが、アメリカでは、この数字が逆になります。
アメリカの場合、8割以上の人が中古住宅に暮らしています。
つまり、アメリカで新築住宅を購入する人は2割以下ということになりますね。
中古住宅に住むアメリカ人が多い背景には、アメリカで供給される新築物件が少ないことがあります。
アメリカの場合、州や郡が新築住宅供給量を制限する権限があり、大規模な不動産開発やビル建築などについては、地元政府の事前審査を受けなければなりません。
日本では都市計画法という法律に基づいて、不動産の用途規制が行われており、建築基準法が容積率や建蔽率を規定しています。
先月（2020年10月）、京都市が建物の高さ制限を緩和する規制案を発表し、不動産業界で話題になりました。
京都市の場合、景観維持の観点から建築物に対して、非常に厳格な高さ制限が導入されています。
一方、京都市ではオフィス不足が、以前から深刻になっていました。
また、京都市内への家族連れ人口流入も継続していることから、一定の高さがあるビル建築需要が増加していました。
ただ、京都市は今回の高さ規制緩和案を導入した場合でも、高層ビルやマンションの建築構想段階で、事業者から景観維持や方向性などのヒアリングを行い、地元住民との事前協議も求めています。
事業者は、市当局や住民の意見を確認した上で、まちづくり計画や方向性と建築物が合っているか検討する必要があります。
今回、京都市が提示した規制案には、具体的な高さ規制や対象地域範囲を明示されていません。
PDCA日記読者で京都市在住者がどれだけいるか不明ですが、今回の規制緩和について、2020年11月25日までパブリックコメントが実施されています。
パブリックコメントは、住民から意見を募集する仕組みであり、当局は内容を確認の上、結果を公表する仕組みになっています。
京都市の場合、建築物への厳格な高さ制限により、地域の空洞化が拡大したとの指摘が出ています。
ただ、京都市に行かれた方はご存じだと思いますが、高い建物がないことによる景観の素晴らしさは疑いの余地がなく、今回の規制緩和について、色々な意見が寄せられることが予想されています。
パブリックコメントは住民の意見を吸い上げる効果的な仕組みだと思いますので、京都市在住の方や京都市で勤務している人は、京都市のHPを覗いてみてはいかがでしょうか :-)。
https://www.city.kyoto.lg.jp/tokei/page/0000276089.html
話を京都から、アメリカの不動産規制に戻します :-)。
アメリカにおける土地の利用や建物の建築に関する規制は、日本とは比べものにならないくらい強力なものだったりします。
アメリカでは、「ゾーニング」と呼ばれる土地の区画規制が行われており、事業者がどのような用途で不動産を活用するかなどを含めて、州や郡が厳格に制限しています。
アメリカの地元当局によるゾーニング規制は、日本人の想像を超える厳しさになっています。
アメリカでは、新しい建築物の許可だけではなく、1LDKから2LDKに変更するだけでも、州や郡にお伺いを立てる必要があり、許可まで1年以上の時間がかかったり、却下されるケースも結構あるようです。
アメリカがゾーニングによって、不動産建築に制限をかけている背景には、価格を下落させないためでもあります。
アメリカにおいて、日本のように新築住宅をあちこちで建設してしまうと、中古住宅の価格に下落圧力がかかり、不動産を資産と考える人が減ってしまうでしょう。
また、アメリカでは築100年の住宅でも普通に売買されており、立派な資産として認められています。
今回紹介する資料「実家の「空き家問題」をズバリ解決する本」が指摘している通り、日本の家は建築後30年経過すると建物価格がゼロになります。
私は金融業界出身であるため、下がると分かっている不動産をローンで買うという意味がどうしても分かりません。
金融の原則として、下がると分かっている商品は買うのではなく、借りるべき対象です :-)。
日本の人口が減少している中、住宅を買う意味はますますなくなってきていると私は考えています。
しかも、日本の住宅の6個に1個は空き家になっています。
私の4人の祖父母は既に他界していますが、父方、母方の祖父母が住んでいた2つの家は長い間、空き家になっていました。
今回紹介する資料「実家の「空き家問題」をズバリ解決する本」は、「実家を今後どうするか」という切実なテーマを議論しています。
本書で興味深いのは、「首都圏で空き家予備軍が急増中」と解説している部分です。
空き家というと、地方の問題だと思われがちですが、「首都圏には空き家予備軍がごまんとある」と今回紹介する資料「実家の「空き家問題」をズバリ解決する本」は、首都圏の空き家についても警報を鳴らしています。
実家の空き家問題にお悩みの方、不動産購入を検討中の方に本書はおすすめの一冊です。
それでは、本日もPDCAを回して行きましょう！
PDCA日記が更新されたら通知が欲しいという方がいましたので、そのような場合は Twitter をご利用ください :-)。https://twitter.com/MPdca
![知らないと大損する! [図解]実家の「空き家問題」をズバリ解決する本](https://m.media-amazon.com/images/I/51BwOGv7jiL._SL160_.jpg "知らないと大損する! [図解]実家の「空き家問題」をズバリ解決する本")
P.S. 新聞やオンライン雑誌などを見ると、毎日のように「マンション投資が今、熱い！」などの広告を目にします。
私が銀行員をやっていた頃、「不動産投資に興味ありませんか？」という勧誘電話がかかってきたものです。
本当に儲かるのであれば、勧誘をしてくる不動産会社が買っているはずですが、彼らは決して自分では購入しません。
これには理由があり、不動産会社は融資を受けられず、自分たちで購入する資金を確保できないからです。
会社員の場合、銀行からローンを借りて、不動産を買うことができます。
100個の家を100人に売ることで、不動産会社も銀行もリスクを分散していることになります。
これ以上詳しいことをここで述べると、私に何が起こるか分かりませんので（！）、深い話がしたい方はPDCAカフェにお越しください☕。
＜ Mr. PDCAのボンジュール英語「原則として」=「as a general rule」＞
今回出てきた「原則として」の英訳は、「As a general rule」になります。
「原則として、下がると分かっている商品は買うのではなく、借りるべきである」を英語にする場合、「As a general rule, you should rent a product that you know will go down, rather than buy it」とすればよいですね :-)。
As pointed out in the material introduced today "How to solve vacant house problems (Japanese only)", the building price of Japanese real estates will be zero 30 years after construction.
I'm from the financial industry, so I just don't understand what it means to take out a loan to buy real estates in such an economic situation, because everybody knows that the building price will go down in the future.
As a financial principle, products that are known to go down should be borrowed, not bought :-).
Let's function PDCA today!
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