【PDCA日記 Vol. 454「マイホームのリスク」】
私は今の家に8年前から住んでおり、来月更新日を迎えます。
今の家に引っ越してきたのが、ちょうど2012年12月に安倍前政権が誕生したタイミングであり、分かりやすいと感じています :-)。
過去のPDCA日記でも紹介していますが、私が買わないものとして、住宅と生命保険があります。
今後、2年間は今の家に住む予定ですが、その後はアドレスホッパーとして、夏は北海道、冬は沖縄という感じで生活することも検討しています :-)。
今回紹介する資料「新・資本論」は「知らないと一生搾取されるお金の正体」を解説しており、「マイホームのリスクとコスト」部分の以下フレーズが印象的でした。
「マイホームを購入してしまえば住むところは絶対に確保できる、ということもありません。
いかにマイホームといえども、ローンの支払いが滞れば、追い出されてしまうのは自明の理です。
住宅ローンを支払っている最中に自分がデフォルトしてしまっては元も子もないのです。
むしろ、借家のほうが、追い出されないと言えるかもしれません。
賃貸物件では、貸し手よりも借り手の方が圧倒的に強い立場ですから、多少家賃を滞納していても、支払の意志を明確にしていれば、いきなり追い出されることもないでしょう。
マイホームを手に入れることが、あまりに大きいリスクとコストに本当に見合うのか。
根拠のない固定概念を捨て、もう一度、自分の頭で考えてみるべきでしゃないでしょうか。」（引用終わり）
それでは、本日もPDCAを回して行きましょう！
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P.S. 今回の新型コロナウイルス騒動を受けて、住宅に対する考え方が変わった人は多いようです。
東京や大阪などの都心にある企業に勤務している場合であっても、テレワークの普及によって世界中、日本中どこに住んで働いても問題ないという形で、就業規則を見直した会社もあるようです。
住宅購入派の意見として、「定年退職後に賃貸住宅を借りられなくなる」というものがあります。
これも幻想であり、実際には年金を受給していたり、収入があれば高齢者であっても、問題なく家を借りることが可能です。
その証拠に、住宅を借りる時の保証人として、年金受給者は認められています。
日本の場合、建物価格は下落する仕組みになっており、マイホーム購入は「ローンを借りて、価格が下がるもの（家）を買う」ことになります。
アメリカの場合、「住宅は貯金」という考え方があったりします。
アメリカ人が家を購入すると、自分でまめにメンテナンスを行い、将来高値で売却できるための努力を続けるケースが多いのです。
また、多くのアメリカ人はボランティアに熱心であり、地元コミュニティと密接に関わる傾向にあります。
これも、住宅価格を維持するための行動であると話すアメリカ人がいます。
ボランティア活動を行うことによって、地元の治安維持や景観整備に一役買うことができます。
アメリカにおけるボランティアは、慈善活動であると同時に、自分が住んでいる街の価値を高めることにつながるわけです。
最終的には、自分の住んでいる不動産の価格を吊り上げることになるという考え方ですね。
アメリカの不動産ローンの特徴として、ノンリコースローンであることがあります。
ノンリコースローンを一言で表現すれば、「借り手が債務全額の返済責任を負わないローン」になります。
アメリカで住宅ローンを借り、30万米ドル（約3,300万円）の住宅を購入したケースを考えてみます。
その後、持ち主が失業などで住宅ローンが返せなくなった場合、不動産価値が下落したとしても、担保になっている家だけを銀行（債権者）に差し出せばよい仕組みが、ノンリコースローンです。
これを英語では、「リターン・ザ・キー（Return the key）」と言いますが、「家の鍵だけを銀行に渡して、後は知らない」ということになりますね。
不動産価格が上昇していれば、大量の「リターン・ザ・キー」が発生したとしても、銀行は担保物件を売却することで、融資を回収することができます。
2008年にアメリカで金融危機が発生した時は、不動産価格が下落し始めた状況で「リターン・ザ・キー」が大量発生してしまったため、大変なことになったわけですね。
当時は、多くの銀行が債務超過に陥り、アメリカ政府による天文学的な公的資金が、金融機関に注入されました。
アメリカの不動産ローンとは違い、日本ではリコースローンを採用しています。
1990年に日本でもバブルが崩壊し、不動産価格が急落しました。
ただ、日本の金融機関が提供していた不動産ローンはリコースローンであったため、2008年以降にアメリカで大量発生した「リターン・ザ・キー」現象は、限定的でした。
Aさんという人が日本で住宅ローンを借り、3,000万円の住宅を購入した後にローン返済ができなくなった場合を、ノンリコースローンの例として挙げます。
繰り返しになりますが、日本の場合、建物価格は時間の経過と共に下がります。
Aさんの住宅価値が数年後に2,000万円になり、何らかの理由でローンが返せなくなり、銀行に対して「リターン・ザ・キー」をしても、ローンとの差額である1,000万円（3,000万円 - 2,000万円）は借金として残るわけです。
日本の銀行はリコースローンによって、「損をしない」仕組みを構築しているということですね。
アメリカの住宅ローンが日本と違うもう一つの点として、自宅の資産価値が向上すると、金融機関から追加ローンを借りられる点があります。
アメリカで30万米ドル（約3,300万円）の家を購入し、数年後、40万米ドル（約4,400万円）に価値が上がったケースを考えてみましょう。
この住宅を持っている人は銀行に行って、「自宅の価値が10万米ドル（1,100万円）上昇したため、ローンを追加で貸してほしい」と言うことが、アメリカでは可能なのです。
アメリカ人は追加ローンを活用して、住宅の価値を更に上げるためにメンテナンスをしたりするわけですね。
日本の場合は、住宅を購入した後にメンテナンスを意識する人の数が少ないようです。
日本の住宅は、「30年経ったら無価値になる」仕組みになっており、これを変更する取り組みがそろそろ必要なタイミングになっていると思います。
一生賃貸派の私が、住宅購入派に変わるくらいの変化を、日本の不動産業界で起こしてもらいたいものですね :-)。
＜ Mr. PDCAのボンジュール英語「追い出す」=「kick out」＞
今回出てきた「追い出す」の英訳は、「kick out」になります。
「ローンの支払いが滞れば、追い出される」を英語にする場合、「If your mortgage is overdue, you'll be kicked out」とすればよいですね :-)。
The material introduced today "New Capital (Japanese only)" explains "The true nature of money that will be exploited for the rest of your life if you do not know it", and the following phrases were impressive in the part "Risk and cost of buying a home".
"Once you buy your own home, you can never secure a place to live.
It is self-evident that no matter how much your home is, if your mortgage payment is delayed, you will be kicked out.
Rather, it may be said that renting a house is safer.
In rental properties, the borrower is overwhelmingly stronger than the lender in Japan.
Therefore, even if you are delinquent in rent for a while and you have a clear intention to pay, you will not be kicked out suddenly.
Is getting your own home really worth the risks and costs?
Shouldn't we throw away the unfounded stereotypes and think again for ourselves?" (Unquote)
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